Du rêve au projet
« Papa, maman, c’est décidé : je pars vivre chez mamie, il y a une école de Cirque à deux pas de chez elle ». Tels sont les mots de Jeanne, des rêves de gosse plein la tête, alors âgée de 11 ans à l’été 1994 (considérant que BOULOGNE et SAINT-DENIS étaient réellement à « deux pas »).
Jeanne a grandi à proximité de l’océan, dans la maison familiale de ses parents qui résident toujours à LA BAULE. Depuis toute petite elle s’est passionnée pour le cirque. Elle trouvait toujours une bonne excuse pour que ses parents l’emmènent là où une représentation allait se produire. Pourquoi ? Pour assister au montage puis au démontage du chapiteau. Un cérémonial qu’elle ne manquait sous aucun prétexte. En réalité, son père était lui-même moteur pour assister à cette expérience qu’il appréciait tout autant qu’elle.
Nous voilà donc en 1994 et Jeanne informe ses parents des projets qu’elle a établi en catimini avec sa grand-mère chérie. Naturellement, ses parents ne pourront s’empêcher de sourire à cette annonce et l’inciteront calmement à différer de quelques années ses projets. La condition est simple : si elle obtient son Bac, la petite Jeanne pourra embrasser la carrière qu’elle souhaite.
Du projet à la réalité
Quelques années plus tard, la ville de CHATELLERAULT sera pionnière dans l’ouverture d’un lycée offrant une option « Sport Étude – Arts du Cirque » en France. Entre temps, le rêve de gosse que Jeanne chérissait depuis l’âge de ses 6 ans est devenu le rêve d’une vie. Ses parents ont donc accepté qu’elle quitte le foyer familial dès sa 15ème année pour aller au pensionnat et passer son Bac tout en travaillant dur pour parvenir à son objectif final : devenir une Artiste, avec un grand « A ».
Le diplôme en poche, la jeune acrobate partira des idées plein la tête au CANADA afin de poursuivre ses études dans le cadre d’une École Supérieure des Arts du Cirque. Après 3 années à se spécialiser et à poursuivre des cours aussi bien théoriques que pratiques, Jeanne atteindra son rêve : elle exercera pendant plus de 10 années en qualité d’artiste internationale et indépendante, ce qui lui permettra de voguer de ville en ville, pays en pays, de continent en continent. Elle travaillera ainsi principalement au Canada, au Mexique, en Allemagne, en République Tchèque, en Hollande, en Suisse, … mais jamais en France.
En fin de carrière, lors de la saison estivale, elle assistera pendant plusieurs années ses parents dans le restaurant familial, les pieds dans le sable. Ces mêmes parents qui depuis le plus jeune âge de leurs enfants ont veillé à leur inculquer : la valeur de l’argent, la nécessité de préparer leur avenir et les bienfaits d’investir (notamment) dans l’immobilier, …
Un premier investissement immobilier
Fort de ces conseils avisés et mettant à contribution la quasi-totalité de ses économies de l’époque (et souscrivant un emprunt pour le différentiel de prix), Jeanne investira dans un premier appartement en 2004, alors âgée de 21 ans. Aux dires de ses parents, il s’agirait d’un « bon coup » qu’ils avaient eux-mêmes sourcé : un appartement situé à PARIS, à deux pas du Sacré Cœur. Le bien sera acheté 60 000 €.
Le métier de circassien est exigeant. Si l’entraînement habitue le corps à des efforts fréquents, l’âge rend la répétition des mouvements de plus en plus durs. La trentaine passée, le corps se rend compte qu’il n’a plus la faculté de récupération qu’il avait quinze années plut tôt.
Au terme de sa carrière, Jeanne est fière : elle a vécu ses rêves et non pas rêvée sa vie. Elle prend donc le temps d’arrêter sa carrière « au sommet », elle qui n’avait qu’une inquiétude : arrêter son métier de manière contrainte du fait d’une blessure, d’une chute, d’un handicap, ou des trois, comme cela est malheureusement arrivé à certains de ses compagnons de voyage.
Au cours de ses dernières années d’activité artistique, Jeanne a procédé à l’acquisition d’un terrain constructible à SAINT-NAZAIRE. Le fait de ne « pas rentrer dans les cases » complexifiera grandement sa capacité à bénéficier d’un crédit bancaire, malgré des comptes bien remplis (« Work hard, earn more ! » comme disaient ses amis Canadiens et Américains). Consciente qu’elle n’avait aucun intérêt à mettre à contribution son cash disponible, elle parviendra à obtenir le sacro-saint emprunt et construira sa résidence principale sur cette parcelle. Nous sommes en 2014.
Puis vient le temps de penser à l’avenir. La trentaine est ainsi l’occasion de se questionner quant à son avenir professionnel (que fera-t-elle ensuite ?) mais aussi quant à sa vie de maman, qu’elle constate ne toujours pas être à 34 ans.
Une rencontre aidant, elle acceptera d’autant plus facilement de cesser son métier d’artiste. En guise de transition elle accompagnera ses parents durant 1 an de plus dans leur restaurant de plage. Puis, à l’occasion d’un bilan de compétence, elle se reconvertira dans le domaine de la logistique. Après une formation accélérée, elle obtiendra l’équivalent d’un BTS, rencontrera différentes structures prêtes à l’embaucher et elle aura le loisir d’élire comme 1er employeur un grand groupe de distribution implanté dans l’Ouest.
Après toutes ces années, Jeanne dispose d’un capital monétaire conséquent, de deux actifs immobiliers et de quelques actifs en nue-propriété reçus à la suite de donations consenties par ses parents. Elle se pose alors des questions sur la manière d’optimiser ses affaires et surtout de maximiser son capital patrimonial à long terme.
Une création de SCI et une opération d’OBO (Owner Buy Out)
Cette réflexion la mènera à réaliser une opération d’OBO sur le bien de PARIS acquis en 2004, désormais intégralement financé. Mais qu’est-ce qu’une opération d’Owner Buy Out ? Une vente à soi-même pour les moins bilingues d’entre nous. En quoi a consisté cette opération ? Jeanne a constitué une société patrimoniale assujettie à l’IS pour des raisons fiscales. Cette même SCI a procédé à l’acquisition du bien de PARIS.
L’intérêt de cette démarche ? Jeanne a pu tirer profit du levier bancaire pour refinancer ce bien, tout en restant propriétaire de cet actif (par le biais de la société dont elle détient 99,9% des parts), et en dégageant une enveloppe de liquidités conséquentes. D’autant plus conséquente que le bien en question, acquis 15 ans plus tôt, était au jour de l’opération valorisé approximativement 240 000 €… Naturellement un impôt de plus-value non négligeable devra être abandonné à l’occasion de cette opération, mais cela étant, Jeanne s’est instantanément enrichie de 180 000 € après toutes taxes et impôts.
Les SCPI et leurs enjeux
L’objectif de Jeanne étant de maximiser les revenus à sa disposition tout en permettant à son opération patrimoniale de s’inscrire en autarcie financière, elle apportera une grande partie (environ 145 000 €) des liquidités perçues en compte courant de sa société. Ce capital sera investi au sein de la société sur des actifs producteurs de revenus. Toutefois, Jeanne ne souhaitant pas être ennuyée par les contraintes de gestion locative elle privilégiera une allocation de différentes SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier). Les revenus de ce nouveau placement couplés aux revenus locatifs de PARIS permettront de rembourser aisément les échéances de l’emprunt souscrit par la SCI, tout en dégageant un cash-flow positif annuel.
Jeanne est enjouée : elle a accéléré de manière considérable son enrichissement personnel, elle ne se soucie pas du remboursement de son emprunt et elle dispose annuellement d’un complément de revenus procuré par la SCI, qu’elle prélève en compte courant d’associé. Cerise sur le gâteau, dans la mesure où ce flux de revenus est assimilé au remboursement d’une créance, ce dernier n’est aucunement taxé à l’impôt sur les revenus et ce jusqu’à épuisement dudit compte courant d’associé.
Une vie professionnelle comblée, une situation patrimoniale qui se développe et un environnement familial qui s’agrandit également avec l’arrivée d’un heureux évènement. Cette donnée encouragera Jeanne à quitter sa maison de SAINT-NAZAIRE. Se remémorant les paroles de ses parents, elle ne vendra aucunement sa maison, mais la donnera en location dans une ville où le marché locatif est si tendu qu’en 1h de temps le bien sera loué (et l’est toujours aujourd’hui).
Des émissions obligataires pour financer un projet immobilier
A trois, la famille décidera de se rapprocher de NANTES et d’acquérir une maison « coup de cœur ». Un coup de cœur est rarement bon signe pour le portefeuille ! Alors, pour favoriser le financement de ce nouvel emprunt immobilier pesant sur son budget (une résidence principale ne génère pas de revenus locatifs), Jeanne décidera de réaliser un placement complémentaire avec le capital monétaire restant à sa disposition. Autrement dit, elle ne sera pas contrainte de réaliser un apport de trésorerie pour financer la fraction de la maison acquise avec son conjoint.
Pour concrétiser ce placement complémentaire, elle ciblera différents projets d’émissions obligataires, sur des cycles de temps compris entre 24 et 48 mois et des opérations offrant des rendements compris entre 7,5% et 10% par an. Ainsi, en privilégiant des obligations distribuant un coupon trimestriel, elle finance sa part dans la résidence principale en jumelant ses revenus financiers à ses revenus professionnels.
La quarantaine approche… et si Jeanne déplore cette échéance comme une certaine « fin de jeunesse » elle est pour le moins très satisfaite de son parcours : une vie familiale épanouie, une situation professionnelle répondant à ses attentes, une santé impeccable, un patrimoine diversifié, rentable, et bien traité sur le plan fiscal. Quoi de mieux pour démarrer ses 40 prochaines années ?