Une enfance en musique

Guillaume, aujourd’hui âgé de 42 ans, l’affirme lui-même : « il a abordé la thématique de la gestion de son patrimoine sur le tard ». Ses parents étaient professeurs dans le privé et ses grands-parents « artisans à l’ancienne », sans jamais avoir déclarés socialement le conjoint exploitant. Il ne doit qu’à lui-même son éveil financier, lui qui a grandi dans une famille où l’argent était particulièrement tabou.

Plus jeune il rêvait de jazz et de musique classique. Il excellait dans la pratique du trombone et spécialement lorsqu’il se produisait face à lui-même, seul dans sa chambre, du haut de son lit qui lui servait de scène d’artiste.

La musique l’a absorbé depuis ses 13 ans, porté par un grand-père maternel lui aussi musicien. Guillaume se rêvait alors soliste ou membre d’un orchestre de renom. Une fois son bac littéraire obtenu, il intégrera le Conservatoire de région afin de préparer son entrée au Conservatoire National Supérieur de Musique et de Danse de PARIS. Un objectif qu’il concrétisera dès sa première tentative, là où beaucoup butent à plusieurs reprises ou à jamais. Et pour cause, seuls 5% des candidats parviennent chaque année à passer ce cap déterminant.

Après 4 ans au C.N.S.M. il obtiendra son diplôme « sans mention » et sans tirer le moindre panache de cette réussite. Le labeur de ces dernières années, les examens sous haute pression, leur ambiance feutrée ainsi que le jury froid comme la glace seront autant de facteurs qui auront raison du virtuose qu’il se rêvait plus jeune. Le graal en poche, Guillaume cessera quasiment du jour au lendemain la musique, à la fois si près du but (par la technique) et pourtant si loin (par l’appréhension du métier d’artiste qui ne correspondait finalement pas à ce qu’il avait espéré).

La pomme ne tombe jamais loin de l’arbre pour autant… Toujours passionné de musique, il projette d’embarquer dans une voie salutaire : créer un magasin de disques et vinyles au sein duquel le conseil serait le maître mot. Nous sommes en 2005/2006, et comme pourrait l’indiquer un financier avisé : le momentum n’est pas bon ! De fait, cette période rime avec le déclin des petits supports physiques circulaires. L’ouverture d’un « magasin passion » en ces périodes mouvementées n’est donc pas propice. L’ère se prête bien plus à la disparition des conseillers-passionnés au profit des commerciaux-avides-de-vente qui intègrent les grandes chaînes de distribution de produits culturels.

 

La découverte du monde financier et mutualiste

À 26 ans, Guillaume accepte l’évidence : il ne sera jamais musicien et ne travaillera jamais dans le monde de la musique. Après un passage éclair en banque il est sollicité par GROUPAMA et rejoint le monde de l’assurance. Des mots de Guillaume, ce recrutement est à l’époque bien ambitieux pour la compagnie, puisqu’il dispose alors d’un CV très aéré du fait de ses projets professionnels d’enfance et des évolutions qui ont suivies. Le métier est riche et très formateur. Toutefois, la diversité des sujets abordés (du métrage de bâtiments agricoles à l’ouverture de mutuelle pour les artisans, en passant par la souscription de contrats d’assurance-vie) rend perplexe Guillaume qui réalise de nouveau le constat suivant : les conseillers se mutent progressivement en commerciaux qui courent après les chiffres et les primes.

En 2012, alors âgé de 32 ans, Guillaume arrive en région Nantaise. Il intègre les rangs d’une nouvelle compagnie d’assurance afin de conseiller des dirigeants d’entreprise quant aux mesures de protection sociale répondant à leurs besoins. Fort d’un talent pédagogique certain il participera également à une sensibilisation massive des experts-comptables sur cette thématique afin de promouvoir le bienfondé d’une protection sociale établie sur-mesure.

Après quelques années, Guillaume rencontre un entrepreneur qui exploite une activité de cession de fonds de commerce et de murs commerciaux. Ce dernier recherche un bras droit afin d’étoffer l’activité de son entreprise. En l’occurrence, l’objectif est de déployer une nouvelle offre en proposant des garanties de prévoyance à destination des repreneurs d’entreprise. Un projet d’association se profile. Hélas, le dirigeant en question a du mal à lâcher du lest et malgré un potentiel de développement certain, la mayonnaise ne prend pas. Guillaume analyse à nouveau un décalage de vision entre sa conception de l’accompagnement du dirigeant et la volonté de son employeur de maximiser les profits.

Usé par un environnement de travail qui ne s’organise qu’au travers du culte de la vente et de la croissance, germe l’idée selon laquelle il lui appartient de faire évoluer les choses : entreprendre ne serait-il pas la meilleure parade à cette approche dans laquelle il ne se reconnait pas ?

 

Mieux vaut un petit chez soi qu’un grand chez les autres

C’est en janvier 2016 qu’INTEGRA naît. Avec une promesse sans équivoque : accompagner les dirigeants de tous horizons dans la définition d’un projet d’entreprise et l’identification des solutions de prévoyance répondant à un projet précis. Cette création d’entreprise s’inscrit en parfaite harmonie avec son temps, puisque 2016 correspond à l’année à compter de laquelle les mutuelles d’entreprise deviennent obligatoires pour tous les salariés. Un timing parfait cette fois-ci ! Guillaume développe ainsi fortement son activité, tractée par le conseil aux dirigeants (prévoyance et anticipation de la retraite) et leurs salariés (mise en place de mutuelle d’entreprise).

Guidé par son beau-père entrepreneur, Guillaume recrutera au cours des premiers jours de sa jeune entreprise une assistante en charge de la gestion des dossiers administratifs. Malgré une certaine pression financière le pari est payant au regard de l’engouement suscité par « l’approche INTEGRA ».

Animé par une volonté forte de soutenir le développement durable et en qualité de fervent défenseur des entreprises à mission, il s’entoure progressivement de compagnies et mutuelles observant différents critères écologiques et partageant les mêmes valeurs que lui. Il en va de même pour les sociétés de gestion avec lesquelles il collabore pour structurer les allocations des plans d’épargne entreprise qu’il met en place et dont il assure le suivi.

En 2018, une fois le navire lancé, il opère une levée de fonds pour doubler ses effectifs et assurer un suivi toujours plus qualitatif des clients suivis par INTEGRA. Se voyant opposer le refus de son partenaire bancaire alors trop frileux pour soutenir des projets en lien avec l’entreprise (refus de financer une opération de croissance externe, réticence à financer des bâtiments d’exploitation, …), il fera entrer au capital social deux acteurs : un ami proche et confrère à hauteur de 10% du capital et un groupe d’expertise-comptable pour 20%. « Parti de 0 » en 2016 ces 30% sont alors valorisés 75 000 € deux ans plus tard et témoignent de la montée en puissance de son outil professionnel.

Quatre ans plus tard, l’association fonctionne mais Guillaume identifie des synergies qui plafonnent avec le groupe d’expertise-comptable. Ce dernier bénéficie de la revalorisation de la valeur de la société mais ne participe pas au développement de la stratégie d’entreprise. Pour éviter que la situation ne s’envenime, Guillaume mettra à contribution ses excédents de trésorerie pour se réapproprier 100% du capital. Les 20% valorisés pour 50 000 € en 2018 seront rachetés 4 ans plus tard pour 150 000 €.

Un petit chez soi vaut parfois mieux qu’un grand chez les autres.

 

Une approche organisationnelle du patrimoine professionnel

Consécutivement à l’appréciation de la valeur de son patrimoine global, Guillaume prendra conscience à l’aube de ses 40 ans de la nécessité de bien organiser ses affaires. Afin d’anticiper dans les meilleures conditions la cession ultérieure de la structure INTEGRA, il procède à l’apport de sa société au profit d’une société holding (= une société qui en détient une autre) afin d’en tirer de multiples avantages :

• Sur le plan fiscal, un apport en société est considéré comme une opération parfaitement neutre. Autrement dit, dès lors que Guillaume en qualité d’apporteur des titres de sa société, contrôle la société holding bénéficiaire de l’apport[1], alors la plus-value constatée entre la date de constitution initiale de la société INTEGRA et la valeur de cette société au jour de l’apport n’est aucunement imposée. En l’espèce, la plus-value réalisée est dodue et l’économie réalisée significative ! Nous parlons du régime de report d’imposition ;

• Mais il y a forcément un moment où cette plus-value constatée entre la date de constitution de la société INTEGRA et son apport à la holding sera taxée à l’impôt… et bien non, dès lors que la société mère (la holding) conserve les titres qu’elle a reçu par voie d’apport pendant une durée de 3 années, alors la plus-value constatée dans les mains de l’apporteur sera définitivement purgée. Autrement dit, après l’observation de cette période de 3 années, la cession de la filiale par la holding n’engendra plus jamais la tombée du report constaté. Éventuellement, sera taxée dans la holding (à l’IS) la plus-value constituée entre la valeur de la filiale au jour de sa vente et la valeur observée à la date de son apport ;

• Cerise sur le gâteau, le régime de plus-value applicable à la cession d’une filiale par une société holding est bien plus clément que celui opposable aux particuliers lorsqu’ils cèdent leur entreprise. Sans entrer dans le détail des conditions à observer pour chacun de ces régimes, la cession d’une participation par une société holding est tout simplement exonérée d’impôt sur les sociétés à la seule exception d’une quote-part de 12% qui est réintégrée sur le plan fiscal (on pourrait par vulgarisation évoquer un abattement de 88%). Ainsi, sur la base d’une plus-value de 1 000 000 €, seuls 120 000 € seraient taxables, au taux 25% (par simplification ici encore). Ainsi, l’impôt dû sera de 30 000 € dans cette hypothèse ce qui représente seulement 3% de la plus-value réalisée.

En cas de cession par une personne physique et à périmètre constant, l’imposition à assumer serait dans cette hypothèse de l’ordre de 300 000 € (sans parler de la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus qui viendrait gonfler ce résultat) ce qui permet d’analyser la réalisation d’économies considérables.

Cette opération de mise en holding présente d’autres vertus. Parmi celles-ci figure notamment la facilité avec laquelle il est possible de faire circuler la trésorerie d’entreprise entre les différentes sociétés d’un même groupe (rattachées à une même holding).

Guillaume a parfaitement ce dernier point. Dans le cadre du financement de locaux professionnels valorisés 400 000 €, il a eu le choix entre : acquérir ses locaux en direct ou bien les faire acquérir par une filiale immobilière de sa holding :

• Dans le 1^er cas (acquisition en direct) il aurait dû augmenter sa rémunération pour rembourser les échéances d’emprunt, payer plus de cotisations sociales donc, augmenter son imposition sur les revenus, et en définitive pénaliser l’ensemble de son foyer fiscal ;

• Dans le 2^nd cas (recours à la société holding ou bien à l’une de ses filiales) les échéances d’emprunt peuvent être financées directement par la holding (à l’aide des bénéfices dégagés par la société INTEGRA), les capitaux peuvent aisément circuler d’une société à une autre sans frottements fiscaux (grâce à une convention de trésorerie), Guillaume n’a pas besoin de s’augmenter « fictivement » et évite ainsi une réaction en chaîne sociale et fiscale pénalisante.

Une fois les enjeux en présence bien identifiés, réaliser le choix le plus opportun dans cette configuration n’a pas été le plus difficile.

 

L’approche civiliste de la gestion de son patrimoine personnel

Sensibilisés aux dégâts collatéraux causés par un divorce, Guillaume et sa conjointe souhaitent à compter de 2022 se prémunir des risques d’une éventuelle séparation. Surtout, ils sont animés par l’ambition d’assurer la protection du conjoint dans le cas de la disparition de l’un ou de l’autre. Après avoir mené une analyse complète de leurs dispositions personnelles, ils dresseront un plan d’actions intégralement juridiques afin de concrétiser leur projet de protection réciproque.

Dans la pratique, la mise en adéquation de cette protection de l’un et de l’autre s’est construite autour de 3 items complémentaires :

• Aménagement de leur régime matrimonial : il est possible de changer de contrat de mariage (ou d’en aménager les termes) à tout moment. Rédiger un contrat de mariage n’est pas obligatoirement synonyme d’option pour un régime de séparation de biens comme l’affirment certains. Il est parfaitement possible de disposer d’un contrat de mariage fonctionnant sur une base « communautaire ». Pour ce qui concerne Guillaume et sa compagne Lucie, c’est le régime de la séparation de biens avec adjonction d’une société d’acquêts qui a été privilégié. Grâce à ce régime, l’un et l’autre des époux disposent de biens propres (qu’ils s’agissent d’actifs professionnels ou privés). En complément, parallèlement à chacun de leur patrimoine personnel ce régime vient créer un îlot de communauté composés de différents biens (la résidence principale, les véhicules, des liquidités, les créances sur des compagnies d’assurance, …). C’est là tout l’intérêt de ce type de contrat puisque l’ensemble des actifs inclus dans ce nuage de communauté pourront revenir au conjoint qui survivra sans transiter par le canal de l’héritage. Ainsi l’absence de partage de ces « actifs clés » avec les enfants du couple sera un atout réel pour favoriser la protection matérielle du conjoint survivant tout en préservant sa capacité décisionnelle ;

• Rédaction de testaments : dans la lignée de l’action précédente la conclusion d’un tel acte a permis d’augmenter les droits auxquels pourra prétendre le conjoint survivant dans la succession de l’époux qui prédécédera. De plus, la rédaction testamentaire mise en œuvre emportera pour effet d’écarter l’application de régimes de gestion précaires que sont l’indivision et le démembrement de propriété entre le conjoint survivant et les enfants du couple, d’anticiper les règles applicables en présence d’un divorce, ainsi que d’encadrer l’utilisation des sommes d’argent qui figureraient dans le patrimoine de l’époux défunt ; 

• Mise en adéquation de la société holding : le toilettage des statuts a permis d’étendre l’objet social de la holding de Guillaume en lui permettant de structurer de manière efficiente les excédents de trésorerie à sa disposition. En complément, cette refonte a été l’occasion d’organiser une répartition plus homogène des droits de vote en présence de parts démembrées (en anticipation de donation des parts de la société ou encore en prévention d’un décès), de simplifier le formalisme requis en cas de cession de parts sociales mais également de mieux encadrer les personnes pouvant entrer au capital social de la société holding avec et sans l’accord des associés déjà en place.

Cette combinaison juridique scelle la protection de Guillaume et Lucie en cas de décès de l’un ou de l’autre. Plus largement, la mise en œuvre de ce plan d’actions témoigne des nombreux compartiments qu’offrent la gestion de patrimoine. L’approche civile est en l’espèce toute aussi fondamentale que l’approche fiscale, financière ou même successorale.

 

A l’appui de ces dispositions désormais adaptées à leurs projets globaux, qu’ils soient familiaux ou professionnels, Lucie et Guillaume vont pouvoir se concentrer sur l’essentiel : profiter de la vie, voire grandir leurs enfants et accompagner leurs clients respectifs. Les fondements juridiques de leur patrimoine étant maintenant solides, ils pourront progressivement organiser leur patrimoine dans sa dimension financière afin de préparer « leurs vieux jours » avec quiétude.

Un projet de prévoyance ? Ça se passe ici !

 

[1] Par simplification, le contrôle d’une société est assimilé à la détention directe ou indirecte d’au moins 33,33% des droits de vote dans celle-ci.

 

 

L’environnement familial comme déclencheur de la prise de conscience patrimoniale

Dès son plus jeune âge, Stéphane a été sensibilisé à l’impérative nécessité de bien encadrer la gestion de son (futur) patrimoine. Cette prise de conscience précoce fut notamment liée au règlement difficile de la succession de son arrière-grand-mère paternelle. Succession qui a été le théâtre d’un déchirement familial entre son papa (petit enfant de la défunte) et son grand-père (fils de la défunte). La dilapidation par ce dernier d’une partie importante du patrimoine reçu en héritage a fait l’objet de nombreuses discussions familiales à l’origine de cette prise de conscience.

Après des études de commerce et différents stages réalisés en France et à l’étranger dans le domaine des matières agricoles, Stéphane décrochera son 1^er job sur « 3615 APEC » en 1995. Très rapidement, il prend conscience des deux sphères qui peuvent composer un patrimoine :

• Personnelle pour tout individu ;
• Mais également professionnelle pour les entrepreneurs qui construisent, reprennent et développent des activités de natures diverses ;

Au fond de son esprit germe déjà l’idée selon laquelle lui aussi souhaiterait entreprendre tôt ou tard. L’objectif n’étant absolument pas de gérer une multinationale mais de participer à la croissance d’une TPE-PME, dont il serait aux commandes.

Entouré d’une sœur ainée, Stéphane sera plus tard confronté au régime de l’indivision avec celle-ci dans le cadre de l’acquisition par donation d’un bien de famille basé en DORDOGNE. Si les relations ont toujours été bonnes entre Stéphane et sa sœur, cette expérience de propriété partagée renforce pour lui ce sentiment selon lequel il est bien plus important d’encadrer les modalités de détention des actifs que l’on possède, que d’empiler des actifs sans considération pour les conséquences du régime de gestion (volontairement) choisi ou non.

« L’indivision est équitable mais n’est absolument pas optimale » pour reprendre ses propos. Lui souhaiterait redonner un coup de neuf à cette charmante bâtisse et investir dans une réhabilitation de standing dans l’optique de pouvoir donner ce bien en location de courte durée. Sa sœur souhaite quant à elle privilégier une conservation à moindre coût et donc en l’état, tout en privilégiant un usage strictement familial.

 

Une entreprise dans un secteur de niche

Après plusieurs expériences en coopératives agricoles, il rejoint en 2005 une structure spécialisée dans le domaine du courtage de matières premières agricoles (céréales). A l’époque cette entité compte 3 ressources humaines : le dirigeant (100% du capital), un salarié arrivé il y a peu (Sébastien) et Stéphane. Cette activité de niche implique de jumeler des compétences financières, agroalimentaires et commerciales. Ce défi professionnel répond aux ambitions de Stéphane qui cherche alors à disposer d’une rémunération en lien avec ses capacités et ses efforts et non pas à être enfermé dans une grille salariale dictée par la pyramide des âges.

Au gré de son parcours et en qualité d’élément moteur dans le développement de la société, Stéphane et Sébastien acquièrent chacun 24% du capital social de la structure fin 2011. L’objectif est clair pour tout le monde : Stéphane et son jeune associé seront les repreneurs en devenir de l’entreprise et ils leurs incombent de continuer à faire leur preuve pour que le dirigeant fondateur (alors titulaire de 52% des parts sociales) leur cède le solde du capital.

Au fil du temps la structure se développe grâce à l’énergie de ses deux associés minoritaires qui voient leurs responsabilités progresser sérieusement. Les preuves ne sont plus à démontrer et pourtant aucun projet de transaction ne se profile à l’horizon. Stéphane et son associé lutteront pour infléchir les positions capitalistiques et interpeller le fondateur quant à la raison d’être du maintien de sa présence au capital étant compté la contradiction suivante : comment se fait-il qu’il maintienne sa rémunération historique alors que sa participation à l’activité a largement décliné depuis longtemps ? Après de longs mois d’échanges la transaction finale aura lieu : Stéphane et Sébastien reprendront 100% du capital social.

En 2022, cette structure comptait 5 salariés, 1 alternant et ses 2 associés. Cette croissance, également soutenue au niveau du chiffre d’affaires, est notamment portée par les valeurs de Stéphane qui souhaite absolument intéresser chacun de ses collaborateurs à la réussite de l’entreprise. Son leitmotiv est simple : « faire croquer tout le monde ! » Ambition qu’il considère comme l’héritage de ses 10 années de salariat antérieures, au cours desquelles il faisait systématiquement parti des élus. Période pendant laquelle il prônait notamment une répartition plus homogène des bénéfices d’entreprise.

 

Le partage des profits : une ambition au service de l’entreprise

Outre une politique de rémunération particulièrement attrayante, Stéphane et son associé ont été proactifs en 2016 pour mettre en place un plan d’épargne salariale auquel fut annexé un Accord d’intéressement.

Le « hic » de ce premier accord tenait à sa rédaction complexe rendant difficilement compréhensible le calcul de la prime d’intéressement. Ces modalités d’exécution inadaptées ont d’ailleurs conduit à ne pas déclencher la prime d’intéressement régulièrement à défaut d’obtention des conditions nécessaires. Or, pour fédérer les troupes, impliquer les ressources humaines et ainsi les investir pleinement dans l’augmentation des bénéfices de la société pour laquelle ils travaillent, la meilleure solution reste de disposer d’un Accord d’intéressement simple dans sa compréhension et dans ses modalités d’application.

C’est pourquoi Stéphane prendra conseil en 2022 à l’expiration du premier Accord d’intéressement afin d’en rédiger un plus moderne, plus souple et constituant de surcroît un véritable outil managérial. Au terme de l’enregistrement de ce nouvel Accord, l’entreprise dirigée par Stéphane en tirera deux bénéfices majeurs :

• En décidant de privilégier l’Accord d’intéressement au versement de nouvelles primes de salaires à ses salariés, l’entreprise économisera d’importantes cotisations sociales et maîtrisera d’autant mieux sa trésorerie (pour encore mieux rémunérer ses salariés notamment)^[1];
• Grâce à un usage plus stratégique de ce dispositif, les dirigeants ont pu définir une prime d’intéressement « plancher » à verser aux bénéficiaires de l’Accord d’intéressement. En complément, les dirigeants Stéphane et Sébastien pourront user d’un outil social puissant qu’est le supplément unilatéral d’intéressement. Cet instrument donne la capacité aux employeurs sur décision leur revenant personnellement, de verser aux bénéficiaires de l’intéressement une prime d’intéressement supplémentaire, excédent alors le volume prévu dans l’Accord. Autrement dit, cette faculté leur permet d’augmenter le montant de l’intéressement à verser à leurs salariés dans les mêmes conditions fiscales et sociales que « l’intéressement classique ». Ainsi, outre les avantages sociaux et fiscaux découlant d’un tel instrument financier, les deux associés sont depuis parvenus à encore mieux fédérer leurs ressources humaines en conférant à l’Accord d’intéressement conclu d’importantes vertus managériales.

Stéphane et son associé n’avaient jamais été avisés de ce dispositif antérieurement, alors même que le supplément d’intéressement est un dispositif qui date de 2006, c’est à dire bien avant la mise en œuvre du premier accord.

L’histoire ne s’arrête pas là pour les dirigeants et leur entreprise. En effet, ils ambitionnent à court terme de faire entrer au capital de leur société l’une de leur force vive. Sans présager d’aucune superstition, le projet cible la cession à ce salarié de… 24% du capital social. Un symbole !

 

L’immobilier : facteur de croissance patrimoniale

Sur le plan personnel, Stéphane commencera à investir dans un premier appartement locatif à 30 ans. Cette acquisition fait écho à la naissance de son premier enfant. Il considère alors l’achat de cet appartement comme la possibilité de loger à plus long terme sa jeune progéniture lors de ses études supérieures ou bien comme un actif patrimonial qu’il pourra céder pour envisager d’autres pistes patrimoniales si son fils n’étudiait pas dans la même région que ses parents.

Dans les faits, cet actif sera acquis 60 000 € dans les années 2000 sous le régime de ROBIEN et sera cédé en 2017 pour 80 000 €. Cette plus-value économique, que l’on pourrait considérer comme relativement faible sur la période, masque toutefois les importantes économies fiscales réalisées par le foyer pendant toute la période d’exploitation du bien, avoisinant les 15 000 €.

Plus largement, cette première opération marque l’intention de Stéphane et son épouse d’investir en anticipation de la retraite. Plus précisément, l’un et l’autre ambitionnent de lever le pied à l’horizon de leurs 60 ans indépendamment de l’âge qui sera requis pour prétendre à la retraite d’ici là. Autrement dit, cette désynchronisation temporelle entre le ralentissement de leur activité professionnelle et la liquidation des droits retraite de chacun doit s’anticiper au plus tôt et ils souhaitent se donner les moyens de leurs ambitions.

Suivront dans cet esprit d’autres investissements, et notamment l’acquisition d’une résidence principale à MERIGNAC, un appartement à BORDEAUX, des locaux professionnels en GIRONDE… Parallèlement, Stéphane se constitue un important matelas financier en préparation de la retraite, dans le cadre de versements réguliers sur un contrat retraite Madelin, depuis transféré en PER.

En 2021, fort d’un patrimoine grandissant et d’une situation professionnelle en pleine mutation, Stéphane prendra le temps de s’interroger sur les axes stratégiques à privilégier pour conforter sa situation globale et favoriser l’atteinte de ses différents objectifs, au sein desquels figurent notamment :

• L’acquisition d’un nouveau bien immobilier à rénover partiellement, pour un budget total de l’ordre de 320 000 €. Plus précisément, l’idée est d’identifier quel serait le mode d’acquisition à privilégier (acquisition en direct ou en société) et le régime d’exploitation à prioriser (location nue vs location meublée) au regard des besoins du couple ;
• L’anticipation de la transmission de son patrimoine à ses enfants alors âgés de 18 et 20 ans.

 

Le recours à une société patrimoniale : accélérateur de performance & outil de transmission patrimoniale

Une large partie de ce nouvel investissement dans la pierre sera financée en recourant au crédit bancaire (pour environ 200 000 €).

Après évaluations, les conclusions sont sans appel : recourir à une société assujettie à l’IS pour exploiter le bien en question serait bien plus enrichissant que de le détenir en direct et de l’exploiter classiquement en location nue. En l’espèce, le différentiel d’enrichissement s’apprécie à +43 000 € au cours des 15 années qui suivront l’acquisition du bien.

Mais l’intérêt économique n’est pas le seul qui motive l’intérêt du recours à une structure sociétale. En effet, un atout successoral de taille vient s’ajouter à l’item économique. De fait, recourir à une société patrimoniale pour anticiper la transmission de leur patrimoine permettra à Stéphane et son épouse :

• De transférer à leurs enfants la nue-propriété des parts sociales de la société tout en bénéficiant d’une décote sur le calcul de la valeur des droits transmis (en l’espèce 60% de décote lorsque les donateurs sont âgés de 41 à 51 ans) ;
• De conserver les pleins pouvoirs pour gérer les actifs au sein de la société nonobstant la donation réalisée, à l’appui d’une rédaction harmonieuse des statuts ;
• Et surtout, d’optimiser l’effet de levier découlant de la donation. En effet, ce seront les parts de la société qui seront transmises (et donc valorisées). La valeur globale de la société sera constituée de l’addition entre l’actif de la société (le bien de BORDEAUX) et les passifs dus (emprunt bancaire). En l’espèce, sur la base d’un bien valorisé 320 000 € et une dette bancaire de 200 000 €, la société a pu être valorisée 120 000 € nette.

En application de l’article 669 du CGI, les donateurs étant âgés de moins de 51 ans révolus au jour de la donation, la transmission de la nue-propriété de cet ensemble a pu être transmise aux enfants pour une valeur fiscale de 48 000 € (= 40% de la valeur nette de la société après application de la décote de 60%), contre une valeur bien plus importante s’ils n’avaient pas recouru à une société patrimoniale (car le passif bancaire n’aurait alors pas été déductible de la valeur du bien). Au regard du patrimoine de Stéphane et de son épouse et en considération du barème des droits de succession applicable, cette stratégie globale permettra aux enfants d’économiser entre 70 000 € et 100 000 € de droits de succession au moment du règlement de la succession de leurs parents.

Par conséquent, en maîtrisant à bon escient le droit des sociétés et le droit de la propriété, tout en conjuguant ces éléments juridiques dans le cadre d’une stratégie successorale clairement identifiée, un actif patrimonial a pu être transmis sur la base de 15% de sa valeur (= 48 000 / 320 000 x 100), tout en permettant à Stéphane et son épouse de conserver une fraction conséquente des abattements pour transmission existants. Rien de mieux pour leur permettre de poursuivre leur projet de vie de manière sereine.

 

Une sérénité bienvenue à quelques années maintenant de leur projet de diminution d’activité…

 

[1] Tout en conservant des conditions de déclenchement de la prime d’intéressement qui demeurent aléatoires afin de ne pas tomber sous le coup de la substitution d’éléments de salaires antérieurs.

 

 

Du rêve au projet

« Papa, maman, c’est décidé : je pars vivre chez mamie, il y a une école de Cirque à deux pas de chez elle ». Tels sont les mots de Jeanne, des rêves de gosse plein la tête, alors âgée de 11 ans à l’été 1994 (considérant que BOULOGNE et SAINT-DENIS étaient réellement à « deux pas »).

Jeanne a grandi à proximité de l’océan, dans la maison familiale de ses parents qui résident toujours à LA BAULE. Depuis toute petite elle s’est passionnée pour le cirque. Elle trouvait toujours une bonne excuse pour que ses parents l’emmènent là où une représentation allait se produire. Pourquoi ? Pour assister au montage puis au démontage du chapiteau. Un cérémonial qu’elle ne manquait sous aucun prétexte. En réalité, son père était lui-même moteur pour assister à cette expérience qu’il appréciait tout autant qu’elle.

Nous voilà donc en 1994 et Jeanne informe ses parents des projets qu’elle a établi en catimini avec sa grand-mère chérie. Naturellement, ses parents ne pourront s’empêcher de sourire à cette annonce et l’inciteront calmement à différer de quelques années ses projets. La condition est simple : si elle obtient son Bac, la petite Jeanne pourra embrasser la carrière qu’elle souhaite.

 

Du projet à la réalité

Quelques années plus tard, la ville de CHATELLERAULT sera pionnière dans l’ouverture d’un lycée offrant une option « Sport Étude – Arts du Cirque » en France. Entre temps, le rêve de gosse que Jeanne chérissait depuis l’âge de ses 6 ans est devenu le rêve d’une vie. Ses parents ont donc accepté qu’elle quitte le foyer familial dès sa 15^ème année pour aller au pensionnat et passer son Bac tout en travaillant dur pour parvenir à son objectif final : devenir une Artiste, avec un grand « A ».

Le diplôme en poche, la jeune acrobate partira des idées plein la tête au CANADA afin de poursuivre ses études dans le cadre d’une École Supérieure des Arts du Cirque. Après 3 années à se spécialiser et à poursuivre des cours aussi bien théoriques que pratiques, Jeanne atteindra son rêve : elle exercera pendant plus de 10 années en qualité d’artiste internationale et indépendante, ce qui lui permettra de voguer de ville en ville, pays en pays, de continent en continent. Elle travaillera ainsi principalement au Canada, au Mexique, en Allemagne, en République Tchèque, en Hollande, en Suisse, … mais jamais en France.

En fin de carrière, lors de la saison estivale, elle assistera pendant plusieurs années ses parents dans le restaurant familial, les pieds dans le sable. Ces mêmes parents qui depuis le plus jeune âge de leurs enfants ont veillé à leur inculquer : la valeur de l’argent, la nécessité de préparer leur avenir et les bienfaits d’investir (notamment) dans l’immobilier, …

 

Un premier investissement immobilier

Fort de ces conseils avisés et mettant à contribution la quasi-totalité de ses économies de l’époque (et souscrivant un emprunt pour le différentiel de prix), Jeanne investira dans un premier appartement en 2004, alors âgée de 21 ans. Aux dires de ses parents, il s’agirait d’un « bon coup » qu’ils avaient eux-mêmes sourcé : un appartement situé à PARIS, à deux pas du Sacré Cœur. Le bien sera acheté 60 000 €.

Le métier de circassien est exigeant. Si l’entraînement habitue le corps à des efforts fréquents, l’âge rend la répétition des mouvements de plus en plus durs. La trentaine passée, le corps se rend compte qu’il n’a plus la faculté de récupération qu’il avait quinze années plut tôt.

Au terme de sa carrière, Jeanne est fière : elle a vécu ses rêves et non pas rêvée sa vie. Elle prend donc le temps d’arrêter sa carrière « au sommet », elle qui n’avait qu’une inquiétude : arrêter son métier de manière contrainte du fait d’une blessure, d’une chute, d’un handicap, ou des trois, comme cela est malheureusement arrivé à certains de ses compagnons de voyage.

Au cours de ses dernières années d’activité artistique, Jeanne a procédé à l’acquisition d’un terrain constructible à SAINT-NAZAIRE. Le fait de ne « pas rentrer dans les cases » complexifiera grandement sa capacité à bénéficier d’un crédit bancaire, malgré des comptes bien remplis (« Work hard, earn more ! » comme disaient ses amis Canadiens et Américains). Consciente qu’elle n’avait aucun intérêt à mettre à contribution son cash disponible, elle parviendra à obtenir le sacro-saint emprunt et construira sa résidence principale sur cette parcelle. Nous sommes en 2014.

Puis vient le temps de penser à l’avenir. La trentaine est ainsi l’occasion de se questionner quant à son avenir professionnel (que fera-t-elle ensuite ?) mais aussi quant à sa vie de maman, qu’elle constate ne toujours pas être à 34 ans.

Une rencontre aidant, elle acceptera d’autant plus facilement de cesser son métier d’artiste. En guise de transition elle accompagnera ses parents durant 1 an de plus dans leur restaurant de plage. Puis, à l’occasion d’un bilan de compétence, elle se reconvertira dans le domaine de la logistique. Après une formation accélérée, elle obtiendra l’équivalent d’un BTS, rencontrera différentes structures prêtes à l’embaucher et elle aura le loisir d’élire comme 1er employeur un grand groupe de distribution implanté dans l’Ouest.

Après toutes ces années, Jeanne dispose d’un capital monétaire conséquent, de deux actifs immobiliers et de quelques actifs en nue-propriété reçus à la suite de donations consenties par ses parents. Elle se pose alors des questions sur la manière d’optimiser ses affaires et surtout de maximiser son capital patrimonial à long terme.

 

Une création de SCI et une opération d’OBO (Owner Buy Out)

Cette réflexion la mènera à réaliser une opération d’OBO sur le bien de PARIS acquis en 2004, désormais intégralement financé. Mais qu’est-ce qu’une opération d’Owner Buy Out ? Une vente à soi-même pour les moins bilingues d’entre nous. En quoi a consisté cette opération ? Jeanne a constitué une société patrimoniale assujettie à l’IS pour des raisons fiscales. Cette même SCI a procédé à l’acquisition du bien de PARIS.

L’intérêt de cette démarche ? Jeanne a pu tirer profit du levier bancaire pour refinancer ce bien, tout en restant propriétaire de cet actif (par le biais de la société dont elle détient 99,9% des parts), et en dégageant une enveloppe de liquidités conséquentes. D’autant plus conséquente que le bien en question, acquis 15 ans plus tôt, était au jour de l’opération valorisé approximativement 240 000 €… Naturellement un impôt de plus-value non négligeable devra être abandonné à l’occasion de cette opération, mais cela étant, Jeanne s’est instantanément enrichie de 180 000 € après toutes taxes et impôts.

 

Les SCPI et leurs enjeux

L’objectif de Jeanne étant de maximiser les revenus à sa disposition tout en permettant à son opération patrimoniale de s’inscrire en autarcie financière, elle apportera une grande partie (environ 145 000 €) des liquidités perçues en compte courant de sa société. Ce capital sera investi au sein de la société sur des actifs producteurs de revenus. Toutefois, Jeanne ne souhaitant pas être ennuyée par les contraintes de gestion locative elle privilégiera une allocation de différentes SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier). Les revenus de ce nouveau placement couplés aux revenus locatifs de PARIS permettront de rembourser aisément les échéances de l’emprunt souscrit par la SCI, tout en dégageant un cash-flow positif annuel.

Jeanne est enjouée : elle a accéléré de manière considérable son enrichissement personnel, elle ne se soucie pas du remboursement de son emprunt et elle dispose annuellement d’un complément de revenus procuré par la SCI, qu’elle prélève en compte courant d’associé. Cerise sur le gâteau, dans la mesure où ce flux de revenus est assimilé au remboursement d’une créance, ce dernier n’est aucunement taxé à l’impôt sur les revenus et ce jusqu’à épuisement dudit compte courant d’associé.

Une vie professionnelle comblée, une situation patrimoniale qui se développe et un environnement familial qui s’agrandit également avec l’arrivée d’un heureux évènement. Cette donnée encouragera Jeanne à quitter sa maison de SAINT-NAZAIRE. Se remémorant les paroles de ses parents, elle ne vendra aucunement sa maison, mais la donnera en location dans une ville où le marché locatif est si tendu qu’en 1h de temps le bien sera loué (et l’est toujours aujourd’hui).

 

Des émissions obligataires pour financer un projet immobilier

A trois, la famille décidera de se rapprocher de NANTES et d’acquérir une maison « coup de cœur ». Un coup de cœur est rarement bon signe pour le portefeuille ! Alors, pour favoriser le financement de ce nouvel emprunt immobilier pesant sur son budget (une résidence principale ne génère pas de revenus locatifs), Jeanne décidera de réaliser un placement complémentaire avec le capital monétaire restant à sa disposition. Autrement dit, elle ne sera pas contrainte de réaliser un apport de trésorerie pour financer la fraction de la maison acquise avec son conjoint.

Pour concrétiser ce placement complémentaire, elle ciblera différents projets d’émissions obligataires, sur des cycles de temps compris entre 24 et 48 mois et des opérations offrant des rendements compris entre 7,5% et 10% par an. Ainsi, en privilégiant des obligations distribuant un coupon trimestriel, elle finance sa part dans la résidence principale en jumelant ses revenus financiers à ses revenus professionnels.

 

La quarantaine approche… et si Jeanne déplore cette échéance comme une certaine « fin de jeunesse » elle est pour le moins très satisfaite de son parcours : une vie familiale épanouie, une situation professionnelle répondant à ses attentes, une santé impeccable, un patrimoine diversifié, rentable, et bien traité sur le plan fiscal. Quoi de mieux pour démarrer ses 40 prochaines années ?